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上海住宅的套型比例和面积标准有了新变化

3月15日，上海今年第一批次第一轮宅地出让落下帷幕。此次土拍中有一重要细节：多层、小高层、高层的中小套住宅建筑面积上限调高、中小套型占比调低。

以往，上海多层、小高层、高层的中小套住宅建筑面积上限分别为90平方米、95平方米和100平方米，中小套型占比为60%到80%。根据今年首批首轮出让土地的公开信息，此次出让地块中，多层、小高层、高层的中小套住宅建筑面积上限为100平方米、110平方米和120平方米，中小套型占比为50%到70%。

业内人士表示，中小套型比例调低、面积标准调高，意味着未来将有更多大户型住宅进入上海房地产市场，更好地满足改善型购房需求，对沪郊尤其是“五个新城”的购房者来说更是利好消息。

何为“中小套标准”？

“旧”中小套标准：多层住宅建筑面积≤90㎡；小高层住宅建筑面积≤95㎡；高层住宅建筑面积≤100㎡

“新”中小套标准：多层住宅建筑面积≤100㎡；小高层住宅建筑面积≤110㎡；高层住宅建筑面积≤120㎡

在一批次下半场土拍的部分地块中，对中小套户型的面积要求做了大幅上调，同时，对中小套户型的占比要求进行了大幅下调。很显然，这种调整更加契合当下的改善型购房需求。

“7090”政策满足刚需购房需求

对于中小套型占整个住宅项目的比例规定，来源于2006年7月6日原建设部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。“意见”第一部分即明确新建住房结构比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。”这条也被称为“7090”政策。根据这一要求，本市的每宗商品房用地的出让文件里，均会对该地块建设的中小套面积标准和比例做出相应规定。

上海也出台了一些细化规则。比如2016年出台的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》明确指出，要增加中小套型商品住房供应，“进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分矛盾突出区域亦为70%）；轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上；保障型住房的中小套型供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。”

同时，上海这份“意见”还明确，多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分别为90平方米、95平方米和100平方米。

次年发布的《上海市住房发展“十三五”规划》指出，要“健全优化住房供应结构的长效机制，增加中小套型普通商品住房上市供应量”，重申了“进一步加大商品住房用地中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%”这一要求。

奉贤区某房地产开发商负责人告诉记者，“7090”政策旨在让更多人“居者有其屋”，在一定程度上照顾了刚需购房的需求，但也导致部分区域出现土拍难、去化慢、活力差的情况。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产政策也要适时优化调整。“不少人的住房需求已从‘有没有’变为‘好不好’，对于改善型住房的需求不断增多，调整‘7090’政策势在必行。”

“小户型缺人买，大户型不够卖”

有望得到缓解

在上海郊区，尤其是“五个新城”——嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城区域，调整“7090”政策的呼声颇高。不少人认为，此前的安居政策供需不适配。

今年的上海两会上，市人大代表、临港新片区管委会发改处处长吴群峰提交了一份关于进一步优化临港新片区住房政策的建议。建议指出，管委会开展的调研显示，约78%的人才希望购买90平方米以上住房，其中约有一半人才希望购买120平方米以上住房，约有五分之一人才希望购买180平方米以上的住房。但在当前中小套户型比例和面积标准的限制下，南汇新城存在房源供需不适配的问题，大户型特别是低密度、高品质住房较少。

“目前，小户型缺人买，很多目标客群都转向保障性住房；大户型却不够卖。这导致有需求、有意愿购买改善型中大户型的中高端人才难购房，削弱了南汇新城对这类人群的吸引力。”吴群峰说。

松江区发改委主任孙文杰也表示，松江新城作为启动建设时间最早的新城，本地居民和导入人口对于大户型的改善型住房需求强烈，目前的供需结构存在错配。

嘉定区房管局相关负责人表示，随着人才来沪发展时间变长，成家生子后对房型要求也会发生变化。“如果商品房项目中大多数都是中小户型，则不利于人才落户集聚。”

市人大代表、奉贤区南桥镇党委书记瞿磊在今年上海两会上建议放宽中小户型配比。他表示，目前上海市外环以内区域购房人群以刚需为主，更加注重区位条件，对中小户型需求大；而郊区情况则不同，在郊区购房的主要群体需求为改善型住房。“小户型在规划设计阶段受到的限制很多，得房率相较于大户型更低，这就导致去化率不高。”

随着上海住宅套型比例、标准出现新变化，上述问题有望得到解决。尤其是在沪郊、在“五个新城”区域，新变化的影响将更明显、更深远。

奉贤区某房地产开发商负责人告诉记者，2023年下半年以来，奉贤新城不少新开盘项目的小户型销售情况不佳。不过，目前奉贤新城区域内已有房地产开发项目将中小套型占比从70%下调至60%。“随着政策不断解绑，同一楼盘内大户型、改善型住房的供应量会显著增加，更符合市民实际需求。”

百平以下的小户型

将就此绝版吗？

虽然现在的改善需求逐年增加，但上海新房的价格也在逐年上涨。

如果一刀切，所有小户型起步门槛均跳到120平，这多出来的20平，按照上海新房6.5W/㎡的均价来计算，就多了130万。

对刚需来说，多出来的这一两百万，带给他们的影响是，本来可以买外环外附近的热门板块，现在可能只能去五大新城了。

所以，只要刚需还在，百平以下的小户型就不会消失。

所以未来比较可能出现的情况是，市中心核心区域的新房，尤其是10W+新盘，面积限制会进一步打开；而外环外以刚需为主的购买区域，百平左右3房产品在短期内还将是主力，只是占比可能会趋势化减少。

新闻多看点

一批次下半场土拍地块

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静安中兴社区地块

联动价：12.1万/㎡

【地块简介】

交通：地块紧贴内环高架路和1号线中山北路站。

学校：临近上海大学市北附属中学；

医院：同济大学附属第十人民医院(1.5 公里)；

商业中心：大宁国际商业广场(1.8公里)；

绿地公园：中兴公园(1.4公里)。

周边房价/地块联动价：约12.1-13.3万/㎡

浦东新区曹路地块

预计联动价：6.3万/㎡

【地块简介】

交通：地块邻近外环线，距离9号线顾唐路站直线约800米。

商业中心：宝龙广场、金泰商务广场、悦天地、曹路招商花园城等；

绿地公园：浦东金海湿地公园。

周边房价/地块联动价：约5.39万/平

普陀区桃浦科技智慧城地块

联动价：8.5万/㎡

【地块简介】

交通配套：地块距离11号线武威路直线约800米；

教育配套：上海托马斯实验学校。

生活配套：上海农商银行桃浦支行、上海市医疗急救中心、易捷便利店。

休闲配套：桃浦中央绿地、九州通大酒店、壹拾壹点概念餐厅、艺源咖啡。

周边房价/地块联动价：约8.55万/㎡

闵行区浦锦街道地块

联动价：6.9万/㎡

【地块简介】

交通配套：距8号线江月路站约600米；

商业配套：浦江城市生活广场、上海浦江欢乐颂等；

教育配套：上海市师范大学附属闵行第三小学、向明中学、上海市闵行区黄浦一中心世博小学等；

医疗配套：仁济医院南院。

嘉定新城菊园社区地块

预计联动价：4.68万/㎡

【地块简介】

交通配套：轨交11号线嘉定北（终点站）、嘉闵线嘉定北（终点站）。

教育配套：嘉定区树屏幼儿园、嘉一附小、嘉一实验附中。

生活配套：日月光商厦、盒马超市、信业广场。

休闲配套：海棠园、环城河绿带、紫云廊、盘陀子公园、陈家山公园。

周边房价/地块联动价：约4.6万/㎡

奉贤区奉贤新城地块

预计联动价：4.38万/㎡

【地块简介】

交通：轨交 5 号线奉贤新城站；

学校：上海市奉贤中学；

医院：上海市奉贤区中心医院；

商业中心：龙湖上海金汇天街；

绿地公园：上海之鱼泡泡公园。

周边房价/地块联动价：约4.18万/㎡